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长江证券:天命之改 莫是大势已去

2019-10-09 19:55:03来源:励志吧0次阅读

长江证券:天命之改 莫是大势已去 2016-04-1 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

本篇报告力图只做一件事,给出地产投资的预判,进而由远及近拆分为:

①长期来看,地产呈现是周期性,还是趋势性?②如果是趋势性,未来地产投资的路径几何?③我们处在何处?④如何理解当下的反弹?周期之母,终将谢幕探讨长期地产呈现周期还是趋势的核心在于理解地产的驱动因素。地产的核心驱动:人口与结构呈现趋势性(全球抚养比于2015年见底后持续回升)。地产投资,趋势要强于周期。不看反转,因为没有。

地产投资的“全景”图人口及结构相似且领先的日本能具有启示性。70年抚养比首次探底后,日本地产投资呈现四个阶段。整体来看呈现增速波动放缓,绝对量逐级下台阶的趋势。

人口及结构上,中国的2016,对标日本的1998我们从总量(拆分成刚需与改善型需求两个维度)与结构(抚养比)两个维度来捕捉一国的人口特质,作为可比阶段的依据。通过比较得,中国的2016年(刚需最高点,之后步入刚需下行、改善型上行,抚养比上行阶段),在人口及结构维度,完美对标日本的1998年。

反弹逐步走弱,起于政策,也止于政策我们分析了90至05年间的日本三次地产投资反弹。发现,1)三次反弹中,两次是应对危机下的政策托底式的反弹。一次是弱复苏需求端刺激下的反弹。

2)三次反弹,都起于政策,也止于政策。 )三次销售端的反弹幅度,一次比一次弱,00之后波动大幅收窄,趋势向下;4)第一、三次同类别反弹中,后者的投资反弹表现显著偏弱;5)三次反弹基本全是受冲击偏离均衡后的回归。

中国未来地产投资的借鉴与展望:1)2016年起,中国人口及结构将步入5年的刚需、改善需求同时下行、抚养比上升阶段。需求端压力将是前所未有的。

这个阶段地产投资将加速下行。即便有反弹,也是对未来需求的透支;2)当前未经外生冲击,只是稳态下台阶,类比日本反弹幅度会有限; )反弹幅度符合逐年减低,一定比12年弱;4)短期,起于政策,也止于政策,一线收紧,二线未利好,慎待观察。综合而言,从海外比较及人口视角,对本次投资的幅度与可持续性保持谨慎

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