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论坛峰会中国购物中心行业期待理性回归联商

2019-07-09 12:22:45来源:励志吧0次阅读

论坛峰会:中国购物中心行业期待理性回归联商

6月8日至10日,中国购物中心国际论坛上海峰会召开。确定好购物中心的定位,用专业的手法操作购物中心,成为峰会的主旋律。 走快更得走稳 据中国商业联合会购物中心专业委员会常务副主任左波介绍,中国经过改革开放以来20多年的发展,人们的生活正从温饱型向享受型过渡,购物中心的发展条件日趋成熟。近年,中国形成购物中心开发建设热,主要表现为购物中心规模扩大、类型增多。我国购物中心的规模已与巴西接近,但发展速度却远远超过了其他发展中国家和一些发达国家。一些专家透露,中国现在50%的购物中心都经过了痛苦的调整,活下来的要么处于好的位置,要么是资金雄厚。购物中心是个跨专业的行业,其有很高的投资收益,但也有很高的投资风险,以专业手法操作购物中心是这个行业健康发展的基本保证。 投资购物中心回收益非常高(但前提是专业经营) 据新加坡超群管理顾问公司首席执行官黄亮生介绍,投资购物中心回收益非常高,投资酒店收益为15%至30%,投资服务式公寓收益为30%至60%,但经营好的购物中心能带来40%至80%的毛利。目前中国已有10家以上、甚至更多的购物中心经营毛利超过80%。购物中心是个跨专业的行业,经营购物中心要想赢利,必须依赖于跨专业的团队,在战略规划、设计、执行及运营阶段都要与专业机构密切合作。国内许多开发商往往想跳过其中许多环节,导致后来要花更多的时间、更多的投入才能正常运营一个购物中心。例如:有的购物中心由于设计低劣,到开张时才发现电力不够、高度不适合主题店,然后再进行改造,增加了成本,延迟开业也变相增加成本。黄亮生认为,项目初期的决策,对购物中心成本影响非常大。 时尚生活策划咨询有限公司总裁黄瀚泓谈到,现在很多人急于做购物中心,但却没用时间去想清购物中心的定位,有的工程做了一半,又重新设计,这不仅增加成本,而且为今后的运营埋下隐患:商业业态无法组合,好的商家不愿进来。他认为,在错误的地段做错误的产品是最大的定位失误。而这是建设和发展购物中心最需要避免的。 购物中心不能等同于商业地产(必须坚持只租不售) 虚火过旺的中国购物中心行业,在其发展过程出现不少误区。把购物中心等同于商业地产就是最大的误区之一。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利谈到,由于受到资金融通渠道的局限,部分开发商采用的出售商铺和返租的短期行为,对购物中心行业产生了一定负面影响,加大了后期的运营风险和社会风险。统一规划、统一运营,让购物中心通过统一管理实现商业地产收益和物业价值提升,是中国购物中心国际论坛上海峰会上众多专家一致的看法。郭增利认为,在目前阶段,界定商业地产和购物中心的区别非常重要,其评判标准可以从管理在项目中的作用进行分析。购物中心是以商业组合和行销推广为基础,实现多种消费服务功能,并在物业体系配合下,提升整体形象、积聚商业活力和商圈人气的组织系统;购物中心强调通过有效管理持续提升租金水平,通过开发和运营的良好对接实现不动产价值增值的多业态聚合的商业形态。现在各地对这两个概念往往混为一谈,但凡建造一个商业地产项目,就说是购物中心,实际上两者有很大区别:商业地产可以出售,后期经营管理要求不高,不强调商业组合,市场风险小;但是购物中心一定强调以统一整体出现,不能拆零出售,经营管理风险更高。 有的专家认为,把购物中心当成了商业地产做,这样操作是非常非常危险的,因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉,就很难实行统一的经营管理,也就很难获得成功;由于开发商往往不可能全部卖出去,因此一方面不光银行的债务可能完全还清,同时又把失败转嫁给了接盘的小业主,引发很多社会问题。 开发商自有资本金不足--风险不可小视 购物中心是巨无霸型的商业项目,其投资动辄几亿元,多达几十亿元。在国外多是靠基金支撑项目运作。而中国许多购物中心项目却是建立在银行贷款基础上的。开发商自有资本金不足给购物中心项目开发带来很大风险。 上海港汇房地产开发有限公司董事王裕强认为,购物中心开发商自有资本金比例应越高越好,达到80%是比较理想的状态,但绝对不要低于50%。他认为,自有资金低于50%所面临的风险就比较大了,因为要还银行利息,增加运营成本,可能要出现赤字。但现实是,中国许多购物中心开发商自有资金比例远远低于50%这个绝对值。据有关资料介绍,购物中心开发商有的自有资金占到15%至20%,有的只有3%,正常情况下自有资金占5%左右。中国购物中心产业隐藏的风险不可小视。 睿鼎开发股份有限公司董事长庄雅典谈到,购物中心赢利主要体现在三方面;购物中心经营成功,租金最大化;购物中心物业增值;经营5至7年后,获利依旧,被金融投资机构看好,股票升值。高峰会上,专家们提出,中国进一步拓宽购物中心项目的融资渠道,解决发展商资金不足引发的商铺出售和返租的根本途径在于尽早实现不动产证券化(而不是销售商铺产权)。这一点从美、日、东南亚以及我国台湾省的经验都可以得到有益的启示和借鉴。有迹象表明,目前已经有相当一批国际金融机构加紧了向中国购物中心领域的渗透。由于这些机构在国际购物中心行业投资已久,具有很强的专业判断能力,购物中心提升自身稳定的赢利能力非常重要。而要实现这个目标就要用专业的理念打造专业的购物中心产品,具有长期稳定租金潜力的项目很容易受到国际金融机构的青睐和重视。(消息来源:国际商报 傅莲英)

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