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变法释放有效供地

2019-08-16 19:13:18来源:励志吧0次阅读

  国有土地“招拍挂”出让制度有望纳入立法程序进行修改。日前,国土资源部官员表示,其部门规章执行两年、规范性文件执行一年后可进行评估和清理,提出立、改、废的意见或建议,其中现行的土地出让制度改革位列其中。业内人士分析,此次土地出让制度的修订和完善,意在提高土地出让效率,释放有效土地供应。

  事实上,自2004年的“8· 1”大限后,作为国有土地使用权出让的关键制度,“招拍挂”一直存在“供地效率不足”的问题。近几年来,随着地价攀升、地王涌现,土地出让制度面临诸多质疑。

  在现行招拍挂制度和出让程序下,地方政府和开发商都存在“限制供应+拉升房价”的利益冲动和执行可能。比如,引起社会关注的地王现象就存在恶意炒作行为。

  土地供应掌控在地方政府手中,土地拍出高价为地方政府带来高额财政收入。而房企之间则存在连带关系,如果某房企在拟出让土地旁边有连带项目正在开发,且开发项目体量较大,则该房企或其关联方可通过简单的“举牌”便能把土地的价格炒上去,进而带动周边楼盘项目价格,从中赚取超额利益。

  在这种利益链条中,城市土地越来越稀缺,地价和房价联动上涨。地方政府和开发商均可轻松地通过“囤地”来获得土地增值收益,“吃力”的土地一级开发和整理工作,则因利润微薄而不被开发商看好,市场法则下的供地增加也就日益成为了“空谈”。

  为此,土地招拍挂制度需要修正和完善。虽然该制度的方向必须坚持,但其存在的问题也必须解决。比如程序不严谨、规则不完善、工业用地的招拍挂公开程度不够等。而“价高者得”的游戏主要规则更需要变革。

  2月24日,北京市通过“暗标”的土地出让方式,公开出让了朝阳区常营地块,最终的成交价格比市场预期的65亿元低出20亿元。上海莘庄地块出让也采用了招标形式,其中投标金额仅占全部评标环节的 0%,价格已不再是地块竞拍的决定性因素。

  实际上,今年初,土地招拍挂制度的调整已经开始,北京等地的基本方案为摒弃“价高者得”的交易方式,尝试大量采用综合评标的方式出让土地,减少土地价格在评标指标中所占的比例;或是采用暗标,即多家竞标组织同时在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下投标,然后在同一时间开标,方案最好者得到土地。在这样的模式之下,就避免了现场面对面飙价的过程。

  近期,有消息称,国土部已经完成了招拍挂改革试点的方案,在下一步修改招拍挂办法和修订《土地法》的程序中,相关内容将会纳入法律规范;在土地出让制度改革方面,可能会要推行土地出让预申请制度,探索土地出让综合评标办法。

  通过一段时间的试运行,北京版的土地招拍挂方案已经初现成效,在为地价降温的同时,也提高了供地效率,增加了供地规模。业内人士指出,土地出让制度修正的目标,是进一步打破政府土地垄断,淡化价格竞争。此举有利于防止权力寻租,防止房企串谋,也有利于提高土地出让率,扩大有效供给。

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